1.丰富*策工具箱，因城施策各地加码楼市调控
在3月份两会*府报告的指导下，各地出台了涉及土地、新房、二手房、租房的房地产整个运作周期的楼市调控措施，覆盖面广。
从新房市场市场看，主要从扩大限购年限、扩大限购人群范围，其中包括对离婚人群一年时限内的房屋拥有套数按婚前计等措施入手打击假离婚购房等；另一方面，出台新房摇号积分等制度，规范市场交易行为；同时，金融机构加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。从二手房和租房市场看，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用“学区”进行炒房，同时部分城市通过增加二手房转让增值税的免税年限来抑制投机性炒房行为。另外，15个城市在今年出台二手房指导价也对市场产生极大的威慑力。
这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。
市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。
2.房地联动，22城实行供地“两集中”
年2月23日，“全国年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开，自然资源部开发利用司开发利用司副司长莫晓辉对年住宅用地供应分类调控工作进行了安排部署，提出，在22个热点城市实行“两集中”“三批次”供地，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，集中供地活动的节奏每年不超过三次。这22个重点城市，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。
集中供地*策侧重从供地节奏等供给端因素进行调节，对房企的资金归集方式、开发节奏、市场供应节奏都产生了重大影响。从年22城三轮土拍的竞拍规则看，呈现先紧后松的表现。
4月27日广州打响集中供地的第一枪，半数地块溢价成交。6月底，22个重点城市首轮集中出让正式收官，22城总收金为1.07万亿元，城市热度分化加剧，长三角热度最高，一年三次供地加剧房企危机感，争夺异常激烈。部分城市由于未设置最高限价，重庆以39%的首轮土拍平均溢价率，在各城首轮集中供地溢价率最高，其中部分地块的溢价率甚至超过%。而这与“房住不炒”的调控总基调及不吻合。
第二次集中供地土拍规则明显收紧，多城市原定日期出让的地块因故“终止”。多地土拍新规中要求单宗住宅用地溢价率不得超15%，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人等。这都进一步拉高了房企入市的门槛，流拍、底价成交现象屡见不鲜。北京、广州等一线城市也出现了流拍率超50%情况，土地市场全靠央企、国企托底。
在第二轮土拍惨淡收场后，为了缓解房企的资金压力和入市门槛，第三轮供地的土拍规则明显放宽，表现在取消或部分取消住房限价，有些城市则根据地块溢价率相应提升房价，如广州第三批出让的南沙和*埔的地块，取消了“限房价”的要求。此外，番禺、白云的“回炉”地块，地价下降了元-元/平方米不等；放宽参与土拍的房企的入场门槛，如南京对企业的资质门槛从1级降至2级或3级，以及放宽联合拿地的限制；除此之外，还有下调保证金、取消竞自持或者降低竞自持的比例、恢复预申请勾地制度等。
在今年的三轮集中土拍中，*策脉络呈现先紧后松，市场表现则是“南热北冷”。部分城市尽管在宽松的*策下，依旧表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显，而前轮土拍相对表现平稳的城市，则通过进一步完善优化土拍规则，来规范市场。
3.降低落户门槛，加大引才力度
年4月13日，国家发展改革委发布《年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出，将有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口万以下城市落实全面取消落户限制*策。加快取消城市落户限制，再次被列入今年新型城镇化和城乡融合发展的头等大事。
年以来，有多地加入抢人大战，全面放开落户限制，有的城市甚至实现无任何附加条件的“零门槛”落户。今年2月9日南京发布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。3月5日，青岛市发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，明确了五大类落户途径，即：人才落户、居住落户、亲属投靠落户、赋权激励落户和稳定就业居住落户，按照“继续放宽中心城区，大幅放宽城区，全面放开县域”思路，实施分区域、分类别、差别化落户*策。北京和武汉也对原先的落户*策进行了调整和改善。
而抢人大战的实质是抢“人才”，人才落户是引进高层次人才，推动地区经济发展的有力手段，各地涉及加大人才引进、人才购房的扶持措施住房主要有7个方面：分别为区域差别化落户、公积金贷款支持、住房补贴、放宽年龄学历限制、降低未落户人才购房的社保年限、大力发展人才住房、金融产品创新。
当然，在各地大刀阔斧地吸引人才落户的大势下，也出现了利用人才红利进行变相炒房等不利于房地产市场稳定发展的因素，部分城市为了杜绝这种情况，又通过收紧人才落户或者购房*策来平抑房价，对之前实际操作过程中的各种漏洞进行填补。主要表现在通过学历和年龄、社保等方面收紧：如深圳于今年将核准类学历型人才的底线要求从大专提高到全日制本科；或是，取消原有人才购房特殊*策，如广州*埔取消人才住房*策，广州南沙区人才购房则需缴满1年个税或社保；亦或是针对新落户人员要求缴纳一定年限的社保后才能购房，如海口提出新落户的人才，须提供累计12个月的社保或个税方可在海口市购买第1套住房。
因此，从这点看，部分城市人才落户*策的放宽或是补贴幅度的加大，对于楼市的整体影响较小，不会改变中央“房住不炒”的主基调。一旦出现“假人才，真炒房”的现象，国家必定会出手干预。
4.二手房市场重磅来袭，多地发布二手房指导价
二手房指导价是调控二手楼市的利器，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市个小区的指导价。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其他热点城市也有跟进和效仿的可能。
但从已出台指导价的城市看，覆盖范围和执行力度不一。从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。
深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，*策效应最为明显。原因主要就在于其调控力度大，不仅对市场预期产生较大影响，“三价合一”使首付支出方面的大增也将很多购房者拒之门外，直接导致市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，那么对整个市场的调节功能是相当有限的。
除此之外，除了主管部门不定期的对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治外，二手房市场开始出现“去中介化”的趋势。如上海、深圳、杭州、宁波等城市的二手房交易官方平台上都开通了市民自主网签的功能。深圳不仅上线新版二手房交易网签系统，并变“多方委托”为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。若基于此逻辑的网签系统运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还让房产中介企业回归到服务的本质，更有力地保障消费者权益。
5.中央发布三孩*策，各地支持性措施积极推
5月31日，中央*治局召开会议指出，依法组织实施三孩生育*策。自三孩*策提出不到两个月，中央的配套支持*策就出台了。7月20日，中共中央国务院发布《关于优化生育*策促进人口长期均衡发展的决定》，明确了三孩生育*策及配套支持的各项措施，把中央促进人口长期均衡发展的*策提到一个新的高度，《决定》还在加强个税补助、租赁保障、住房补贴等优惠*策方面作出具体规划。
下半年，多地密集发布生育支持*策，一些地区相继推出多孩购房补贴*策。7月28日，四川省攀枝花市召开新闻发布会，公布并详细解读了攀枝花市《关于促进人力资源聚集的十六条*策措施》。对按*策生育二、三孩的攀枝花户籍家庭，每月每孩发放元育儿补贴金，直至孩子3岁，是全国首个也是目前唯一一个发放育儿补贴金的城市。而针对住房方面，甘肃张掖市临泽县成为全国第一个为多孩家庭购买商品房发放补贴的城市。9月9日，张掖市临泽县在《临泽县优化生育*策促进人口长期均衡发展的实施意见（试行）》中称：对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭购房时给予4万元补助，发放生育津贴并在上幼儿园时发放补助。
临近年末，宁波市住房公积金管理委员会发布通知称，自年1月1日起，按照国家生育*策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。
而实际上，除了购房补贴和公积金贷款支持外，对于三孩家庭购房的支持性*策还有优先配租公租房，如10月9日，北京朝阳区发布公告，启动三胎家庭配租公租房的工作。明确地方*府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。这是全国首个三胎家庭公租房配租*策。
除此之外，陕西省、吉林省、贵州省相应中央号召，都发布了《优化生育*策促进人口长期均衡发展实施方案》，为落实三孩*策推出“一揽子”措施，对多孩家庭在购房或租房上采取差异化优惠*策。广东省对《广东省人口与计划生育条例修正案（草案）》进行审议，拟重点围绕实施三孩生育*策、取消社会抚养费、清理和废止相关处罚规定等方面进行修改。
当前在各地相继出台的生育支持*策细则中，多以资金补贴、优先选房为主，满足多孩家庭改善型住房需求的*策仍较为有限。三孩*策”的实施，使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，对户型上的调整优化更为迫切。基于此，北京对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。并取消了除中心城区外其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。预计类似北京这样对住房建设标准进行调整的举措，会在多地铺开。
6.各地扶持*策频出，城市信贷环境改善将有改善
“三道红线”终结了房企融资的红利，集中供地的土拍新规层出不穷，房企拿地难上加难，第二次集中供地多地出现大量流拍的现象，加上各种楼市调控高压下，房企迎来了最艰难的日子。部分“止涨”城市开始跳水降价来吸引客流，造成了恶性竞争的局面，针对这样的新变化，国家采取了“双向调控”，据58安居客研究院不完全统计，截止目前，包括岳阳、株洲、江阴、昆明、惠州、唐山等23个城市出台“限跌令”，其中有的城市是直接发布行*命令，有的则是通过约谈房企，平抑楼市快速下行带来的风险。
除了限跌令，为了避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。地方*府积极出台各种扶持*策来维护市场稳定，这些扶持*策涉及公积金贷款放宽、预售机制调整等。
时至年末，更有多省多市提出刺激住房消费，颇有冲刺年底业绩的意味。地方*府直接拿出“真金白银”来维护楼市稳定。十一以后，哈尔滨首当其冲，出台“十六条”稳定房地产市场，“十六条”涉及大幅放宽申请预售标准、放宽公积金贷款年限、发放人才购房补贴等等；12月，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。会议强调，要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步；同日，吉林省召开新闻发布会，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；辽宁则发布了一份房地产市场情况调查报告，报告提及：受资源禀赋、人口老龄化等因素影响，人口净流出数量逐年上升，尤其是后疫情时代背景下，购房者经济能力不同程度下降，导致购买信心不足，当地楼市活跃度不高，影响房地产市场稳定发展。
这篇报告其实也说出了很多三四五线城市当下的困境，对人口吸引力不足，城镇化城市人口流失严重，当地房地产市场除了自住需求，无法吸引其他购买力，造成前期大量建造的项目库存压顶，房企面临巨大的生存危机。除了短期内靠“真金白银”来吸引一部分人来购房，稳定市场局面，长期看依旧需要“探索新的发展模式”。
而信贷是楼市的七寸。10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。释放了金融领域优先保障首套住房需求的重要信号，而随后召开的*治局会议亦提及“满足合理住房需求”。12月，银保监又明确表态对改善性住房信贷进行支持。这一系列中央*府的表态，对于后续贷款的投放和效率的提升，有积极的作用。未来不排除地方银行根据各地实际楼市情况，对于改善性住房的首付比重、贷款利率、及“认房又认贷”的*策进行调整，从而实现对“改善性”住房需求的支持。
7.多举措发展保障性租赁住房
年，凭借从中央到地方，各地鼓励和支持租赁市场发展的*策高频落地，租赁市场赢得了广泛
